よくある質問

旅館業法に関する質問

Q.旅館業法について教えて下さい。
旅館業法は国が定める法律です。そこに定義される旅館業には「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の4つのカテゴリーがあり、
旅館業を営もうとする人は都道府県知事(保健所を設置する市又は特別区においては、市長又は区長)の許可を受けなければなりません。
認可を受けるためには、帳場(フロント)の設置や、2方向避難経路の確保、厳しい耐火基準など建築においても様々な基準を
クリアしなければなりません。ロフティ21のホテルは、「簡易宿所」の許可を受けています。
Q.「簡易宿所」とはどのようなものですか。
旅館業法の定義では「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、
下宿営業以外のもの」となっています。その詳細は、地方自治体によって異なります。
自治体によって相部屋を条件としているところもあれば、京都市のように個室を許可している自治体もあります。
ロフティ21のホテルは、グループ毎に個室を利用していただくホテル型の形態をとっています。
Q.民泊との違いを教えて下さい。
民泊は、民家に旅行者を宿泊させて対価を得るもので、有料のホームステイのようなものです。現在は東京の大田区など
一部の特区や自治体で民泊が認められていますが、京都では、旅館業の認可を受けない民泊は、2017年4月現在まだ認められておらず、
ロフティ21のホテルは民泊ではございません。

購入に関する質問

Q.購入時の初期費用について教えて下さい。
購入に際して必要となる費用は、登録免許税(所有権移転登記、印紙税等、司法書士報酬)と不動産取得税、
初年度の固定資産税の清算金、仲介手数料(物件価格の3%+6万円)です。
Q.運転資金として2年目以降に必要となる経費を教えて下さい。
一括借り上げ期間中は、家具や設備は借り上げ業者が負担しますので、オーナー様にご負担いただくのは、火災保険とエレベータおよび
給水ポンプのメンテナンス費用やエアコンや給湯器の修理費程度です。これらの経費は物件ごとに異なりますので、
個別にお知らせ致します。
Q.銀行ローンを使いたいのですが、取引銀行が京都にありません。融資してくれる銀行を紹介してもらえますか。
はい、ご紹介いたします。
Q.低金利の今、フルローンでなるべく大きな物件を買いたいのですが、年収に対する適切な投資金額の目安はありますか。
現在の預貯金の額やご年齢、家族構成や職業も影響しますので、一概には言えません。但し、弊社では、いざというときにローンを
返済できる資産をお持ちであるかよほど収入が安定しているケース以外では、フルローンをお勧めしていません。
弊社のシミュレーションでは、物件価格全体の1/3程度を自己資金にして残りをローンとし、家賃の受け取り口座と
ローン返済口座を同一にしていると、家賃がローンを返済してくれるため安心と考えております。
Q.物件ごとに利回りが異なるようですが、利回りの差の理由は何ですか。
一括借り上げ家賃の利回りは、物件によって4.5%~7.5%と様々です。この差は、土地の仕入価格の差、観光の利便性による
借り上げ家賃の差等により生じます。一般的に資産性が高い土地の価格は高いため、利回りは低くなります。
しかし、利回りが多少劣っても一等地を選んでおくと、将来的な不動産の値上がりが期待できたり、
転用の可能性も広がるとも考えられます。
Q.不動産管理法人でホテルを購入するか個人で購入するか迷っています。法人で購入するメリットを教えて下さい。
個人の場合、ホテルから生じる家賃収入はその方の本業の収入と合算されるため、所得が多い方は法人税より個人所得税率が
高くなり不利になることがあります。そのような場合は、法人で収益物件を保有する方が有利です。
その他、物件視察やセミナー参加費、情報交換のための交際費などの不動産にかかる間接経費も法人の方が、
算入しやすいというメリットもあります。
Q.個人でホテルを購入するメリットを教えて下さい。
個人で収益不動産を購入すると、金融資産で保有するより相続税の評価が大きく下がるというメリットがあります。
ご高齢で相続までの時間が短いことが予想される場合は、是非ご検討下さい。他にも、年金の支給を受けている方で給与収入が多い方は、
年金支給額がカットされますが、不動産所得の場合、カットされる対象にはならないというメリットもございます。
オーナー様のご年齢、ご年収、保有資産により最適な方法が異なりますので、詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、
弊社がご紹介する税理士にご相談下さい。
Q.個人で購入する場合、個人事業の申請をしておくと有利なことがあると聞きましたが、どういうことでしょうか。
個人事業として青色申告すると奥様に専従者給料を払うことができます。現在奥様が専業主婦で所得をお持ちでない場合は
是非ご検討いただければと思います。詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、弊社がご紹介する税理士にご相談下さい。
Q.御社は京都以外の場所でホテルを建設しないのですか。
現在大阪や奈良などでも検討中でございます。また、お客様のお持ちの土地に建設することも可能ですので、個別にご相談下さい。

建物に関する質問

Q.建築前の物件を購入した場合、オーナーの好みを取り入れた設計にしてもらえますか。
ご要望はお聴きしますが、お好みの設計変更がホテル運営の効率性を阻害する場合もございます。そのようなことが予想される場合は
お断りすることもございます。運用効率のよい室内設計には自信がありますので、安心してお任せいただければと考えております。
Q.京都の町家を改造したゲストハウスの購入を検討しております。御社では古い町家の改造は手掛けられないのですか。
京町家は風情があり、外国人観光客にも人気があることは理解しておりますが、築年数の古い建物については、
一括借り上げ家賃を保証することが難しく、弊社では基本、手掛けておりません。建物の耐震性、耐久性、
継続的に必要となる修繕費を考えると、資産運用として収益不動産をお探しのオーナー様にはお勧めできません。

ホテル運営に関する質問

Q.購入前にホテルに体験宿泊したいのですが、無料体験宿泊制度はありますか。
申し訳ございません。体験宿泊はしていただけますが、無料ではございません。ご希望の方は、営業担当までご連絡下さい。
Q.様々な国の人が宿泊されると思いますが、近隣とのトラブルや部屋を汚されたりしないか心配です。
これまで特に大きなトラブルはありません。近隣から玄関先での話し声や笑い声が気になるというクレームや、
声がうるさいなどのクレームが入る可能性は否定できませんが、部屋を特に汚されたといった報告はありません。
Q.ゲストがクロスを汚したり、建具を壊した場合は、修繕費を負担する必要がありますか。
いいえ、ご安心下さい。運営会社が保険に加入しておりますので、そちらでカバーされます。
また、同様に清掃スタッフによる破損等も運営会社が修繕費を負担します。
Q.スタッフは24時間常駐していますか。
(株)ゲストハウスインが運営するホテルは、夜間は基本的に不在になります。ただし、当スタッフが専用の携帯電話を常時身に着け、
24時間対応しております。
Q.ホテルでは食事の提供をしていますか。
食事の提供は行っていません。しかし、部屋には食器やコンロ、電子レンジを備えておりますので、簡単な自炊が可能です。
Q.部屋の掃除やタオル交換などは毎日行いますか。
基本的にチェックアウトするまで、部屋には立ち入りません。滞在中のタオルや備品は宿泊日数分だけ先にお渡ししておきます。
途中、タオルや備品が足りなくなった場合は、フロントで無料でお渡し致します。
Q.チェックインとチェックアウトの時間は何時ですか。
通常チェックインは4時、チェックアウトは11時です。

一括借り上げ契約に関する質問

Q.運営会社からの家賃支払いという形でオーナーは収益が得られると聞いていますが、
家賃支払いが10年間滞らないことをどのような形で約束してもらえるのでしょうか。
オーナー様とホテル運営会社との間で10年一括借り上げに関する契約書を交わしていただきます。
この契約書は弁護士が監修した厳正なるものです。不動産購入前に本契約書の内容をご確認いただくことをお勧めいたします。
尚、我々は、アベノミクス以前の1ドルが70円代だった時代から安定してホテル経営を続けてきました。
そのような時代を経験しているため、経済の波に備えることの重要性を深く認識しており、十分な内部留保を行っております。
Q.10年一括借り上げ期間が終わった後、再契約することは可能ですか。
はい、オーナー様から契約解除のお申し出がない場合、再度10年間の借り上げ契約をご提案致します。
経済状態に大きな変化がない場合、新たな家賃は、以前の90%をご提案致します。
Q.10年ごとの契約更新の際に、オーナー側で家具や設備を再購入する必要はありますか。
エレベータやエアコン・給湯器以外は、初回契約と同様、ホテル運営会社の方で購入いたしますので、ご心配は一切不要です。
Q.御社の物件を購入して、自分でホテル運営を行いたいのですが、それは可能でしょうか。
可能です。ただし、最初にご提示しております価格は、弊社のグループ会社に運営をお任せいただけることが
前提となっている価格でございますため、物件価格に変更が生じる可能性があることをご了承下さい。
ご希望の場合は、個別にご相談下さい。
Q.自分でホテル運営を行いたいのですが、コンサルティングだけお願いできないでしょうか。
申し訳ありません。弊社では、コンサルティング業務は行っておりません。
Q.11年目から自分でホテル運営を行う場合、室内の家具を買い取ることはできますか。
はい、お使いいただける家具は時価(交渉)でお買取りいただき、不要な家具は撤去致します。
Q.ホテル運営会社を途中で変更することはできますか。
原則として10年借り上げ契約が終了するまでできません。
Q.遠方のため、ホテルの様子を見に行くことができませんが、大丈夫でしょうか。
はい。ホテル運営会社が責任をもって管理しておりますのでご安心ください。
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