インタビュー

代表インタビュー

- 御社のビジネスをご紹介下さい。

概略を申し上げますと、弊社が小規模なホテルを設計・施工して、建物が完成したらオーナー様に譲渡します。
販売後に、弊社のグループ会社がそのホテルを一棟丸ごと借り上げし、宿泊施設として運営を行い、
長年に渡りオーナー様に月安定したお家賃をお支払いしていくという仕組みです。

代表写真
- アパート経営のサブリースのホテル版のようなものですね。
ホテルのサブリースはあまり聴いたことがありませんが、
どのようにして、このような仕組みを思いつかれたのですか。

私がヒントを得ましたのは、コインパーキングからです。
以前コインパーキングが存在していない頃、
地主様は月極で近所の方に駐車場を貸しておられました。
しかし、車を通勤に使っている人は、日中、その駐車場を使わない。
空いているその土地を他の人に時間貸しすれば、もっと収益が上がるのではないか、
そこに目をつけたのが、今や全国に存在するコインパーキング運営会社です。

地主様から土地を丸ごと借り上げ、コインパーキングの駐車・集金システムを設置し、
時間貸しに変えて収益を高め、地主様には月極賃料よりも高い収益を安定的に得ていただく。
同時に利用者も駐車禁止で検挙されるリスクが無く、手軽な価格で自動車を駐車できる
という絶大なメリットを生んでいます。

地主様、運営会社、施設利用者が、WIN・WIN・WINの関係を築くすばらしいビジネスと言えます。

弊社はこれを転じ、オーナー様に建築いただいた宿泊施設を、通常アパート経営で得られる収益よりも高い家賃で一括して借上げ、
また、宿泊客の皆様にはホテルよりも安価で清潔な宿をとしてご利用いただくことで、タイムパーキングと同様に、
オーナー様、運営会社、宿泊客がWIN・WIN・WINの関係を構築できることに気付いたのです。

- 既に所有しているアパートを御社に一括借上してもらって、ホテルとして
運営していただくことも可能なのですか。

いいえ、全て弊社がホテル建築を行った物件のみ、これを借り上げるというスキームとなっております。
昨今は民泊に対する世間の風当たりや行政の規制・取り締まりも厳しいので、中古の共同住宅をホテルに転用するよりも
新築のホテルを一から建築した方が、オーナー様にとっても弊社にとっても採算性がよく、またご宿泊いただくゲストにとっても、
最初からホテルとして建築された施設の方がより快適にお過ごしいただけます。これで「三方良し」というわけです。

- なるほど、では、小川社長は今後コインパーキングのように全国にこのスキームが
広がっていくと思われますか。
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そうですね。既に京都市内でも、ゲストハウスを販売して、
借り上げされている会社もあるようです。
しかし、実際にはこのビジネスモデルを成功に導くことはかなり難しいと思います。

- それは何故でしょうか。

旅館業の営業許可を取得できる施設を建築するためには、
様々な知識が必要になりますし、なにより立地条件は重要な要素です。
観光地に近く、利便性に優れた土地情報をいち早く仕入れる必要があります。

また宿泊施設を運営し利益を出していくには、ホテル経営の経験も必要ですし、
この経験に基づいてその建物が最も効率よく稼働する設計を行う必要があります。
このように、建築、不動産、旅館業の知識と経験を一社で総合的に持ち併せている会社が稀有だということです。

- では、御社では何故それが実現できるのですか。

これは弊社の最大の強みと申し上げられるポイントなのですが、私自身が一級建築士として設計した住宅の数は約1000棟、
マンション・ホテルは300棟を超えます。建築基準法はもちろんのこと、建築に関する景観・バリアフリー等の諸条例や、
消防法令、旅館業法など全てのルールに精通
しています。

また、家業として4代目になります私の実家は、代々京都市内で不動産会社と建築会社を営んでおり、
私は、祖父や父から様々な智恵や知識を肌で受け継いてきました。
そして、幼い時から京都で暮らしているため、京都市内の土地の知識を豊富に持ち合わせておりますし、
売物件の情報が速やかに入ってくる情報網も確立しています。

まだゲストハウスや民泊、インバウンドという言葉すらなかった2001年から、私は自らが管理するマンションの
空き室を利用して、ウイークリーマンションの運営を開始
いたしました。当時は1ドル76円、民主党政権、東日本大震災前でした。
訪日外国人観光客が増加するきっかけとなった自民党安倍政権、アベノミクスが始まる前からです。

今日までの間に、宿泊ニーズの的確な把握と安定した高稼働率実現のノウハウを蓄積し熟成して参りました。
そして宿泊施設を運営するにあたっての行政との折衝や、近隣とのトラブルを始めとする様々な諸問題にも直面し、
これらに対する思慮も深めて参りました。そしてここ数年の訪日外国人観光客の増加に伴い、業績を飛躍的に伸ばして参りました。

更にその上で、私自身が収益物件のオーナーでもありますので、オーナー様の気持ちやお立場、価値観を自ら実感しているところも
大きいポイントかと思います。

- 京都は歴史的建造物が多く、景観条例も厳しく、他都市にはない独特の規制があると聞きます。
京都市内で4代に渡って建築業・不動産業を営まれていて、地元ならではのコネクションを
お持ちということは、本当に大きな強みですね。
代表写真

そうですね。1200年の都である京都には、平安京の遺跡・遺構が地中に眠っており、
場所によっては試掘や発掘調査が必要な地域がありますし、
接道義務を果たせず再建築が制限されている場所も多くあります。
また景観条例では、建物の高さや屋根の形状を始め、門を設置したり、格子を設けたり、
植栽を植えたりしなくてはならない地域が沢山あります。
更に看板や広告の色や形も厳しく規制されています。
このような知識が不足していたために、共同住宅を簡易宿所に
改装しようとしたところ、結局許認可が下りず、
実現に至らなかったという他社の事例もあります。
そのような残念なことにならないように、
オーナー様には、ワンストップでサービスを提供することができる
弊社とタッグを組んで事業を遂行
することの
優位性を是非とも感じていただきたいと思います。

- 今後も訪日観光客は増加していくと思いますか。

日本政府は、力強く観光立国になることを目指しています。そしてこれを実現するために、関西国際空港を始めとする
国内主要空港LCCターミナルの拡充、ビザ不要枠の拡大による訪日要件の緩和、文化庁の京都移転
など関連した政策・施策を着実に実行しています。また、京都府、京都市が一丸となってWi-Fi環境の整備、
外国語による看板や案内標識の設置などを積極的に行っています。更に米国トランプ政権が誕生したことで、
しばらくは円安基調が続くと思われますので、訪日外国人の皆様にとっては、割安感が持続するでしょう。
おそらく東京オリンピック・パラリンピックが開催される2020年まで訪日外国人数4,000万人へ向けて
増加し続けると思いますし、その後も日本政府が目標として掲げている2030年、訪日外国人6,000万人の達成へ
向けて増加し続けていくと思います。

しかし、20年、30年という長期の間には、地震や台風等の自然災害、テロや戦争を始めとする世界的な情勢不安、
リーマンショックのような金融不安など、内外の予期せぬ情勢によっては、低迷する時期もあるでしょう。
実際に東日本大震災の際には、原発の風評の影響で訪日外国人観光客は激減しました。
弊社はこの時期には既に宿泊施設の運営を行っておりましたが、京都にお越しになる観光客数は一時的に大きく減りました。
しかしながら、弊社が運営している宿泊施設のお部屋は、マンションなみの広さ(20㎡超)と、バス、洗面、
トイレの3点セパレート設備を備えておりますので、東北から避難してこられた家族連れの方に
長期間にわたってお部屋を提供することができました。そのお陰で観光の宿泊客が激減したにもかかわらず、
安定した収入を確保することができましたし、東北の方々にも喜んでいただくことができました。

この経験もあって、弊社が建設する宿泊施設は、すべて20㎡超の専有面積と3点セパレート設備で、
キッチン、洗濯機、レンジなどの生活設備を備えております。

- 充実した設備は、御社がもっともこだわられているところですね。

はい、皆様もご存じのとおり、京都には数多くの大学があり学生が多いので、万一、
観光客が減少した場合でも、通常の共同住宅として貸し出すことで、オーナー様に安定した家賃をお約束できると
確信して現在の一括借り上げシステムを考案・実施してきました。
弊社が運営している宿泊施設はマンションとしての需要も高い地域ばかりです。
一時的な訪日ブームに頼ったビジネスモデルではないと思っていますし、このリスクヘッジを効かせている点は、
オーナー様が融資を受けられる金融機関の方々にも高い評価を得ています。

- なるほど、長期的なリスクも想定されていることが、よくわかりました。
最後に、不動産に投資することを検討されている若い方にアドバイスをいただけますか。

不動産投資は株式投資などとは違って、短期間で2倍になるなどの大きなリターンは期待できませんが、
信頼できる業者と組むことで、コツコツと着実に資産を増やしていくことができます。

日本人は、少しでも余裕ができてくると、まず家族のために自宅を建てます。
すると、現役時代は自宅のローンを返済するので精一杯となります。そして退職前に、年金だけでは心もとないと考えて、
退職金を自己資金にしてアパート経営でもしようかと考え始めるようです。しかし、それは賢い方法ではありません。

私は、自宅はもう少し後でもいいと思います。まずは、できる限りの自己資金を貯めた上で、その資金を頭金に充当し
事業用のローン組んで小さな収益用不動産を購入し、賃料で銀行への返済を行い続けます。
そしてその上で余剰になる資金を数年後に次の収益物件の頭金に充てて、
もう一棟、更にもう一棟と増やしながらコツコツ信用と実績を積み上げていくことが大切です。
これを繰り返し、収益用不動産を増やしていけば、やがて大きな資産となり安定した収入になりますし、
自身が病気やケガを被ったとしても物件が生活していくための糧を稼いでくれます。
そして、子供が大学生になって一番お金が必要になる頃に、十分な経済基盤ができているはずです。

収益用不動産事業を軌道に乗せることができれば人生の選択肢が増えて、人生をより楽しむことができるのです。
アメリカなどでは、そのような教育が盛んにおこなわれているようですが、日本はその点、まだまだ遅れています。
是非とも、弊社のホテル経営から始めていただき、実績・経験を積み上げていただきたいと思います。

- 本日は、とても有用な話をありがとうございました。
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